Loi Climat et résilience : quel impact sur l’immobilier ?
Loi climat et immobilier : quelles conséquences pour les logements en location ?
Vous avez sûrement entendu parler de la Loi Climat et Résilience et de certaines de ses mesures. Si vous êtes propriétaire bailleur, alors cela vous concerne d’autant plus. Dans cet article, nous faisons le point pour vous sur les échéances du calendrier gouvernemental et les conséquences sur vos logements.
Pour rappel, la loi du 22 août 2021 portant sur la lutte contre le dérèglement climatique et le renforcement de la résilience face à ses effets, dite « loi Climat et résilience » est la traduction législative de la Convention citoyenne pour le climat de 2020.
L’objectif est notamment « d’accélérer la rénovation de nos logements pour atteindre la neutralité carbone d’ici à 2050 – le bâtiment représentant un quart des émissions annuelles de la France – et permettre que les Français vivent dans des logements décents où ils n’ont pas froid l’hiver et chaud l’été. L’objectif (…) est d’atteindre un parc de logements de niveau basse consommation en moyenne d’ici à 2050 ».
Dès le 24 août, les loyers des logements dits « passoires énergétiques » seront gelés et ne pourront plus augmenter.
Il s’agit de la première étape de cette transition énergétique et écologique. Les loyers des logements les plus énergivores (classés F ou G sur le diagnostic de performance énergétique) seront gelés. Concrètement, les propriétaires bailleurs ne pourront plus les augmenter. Même si la hausse ne dépasse pas l’Indice de référence des loyers (IRL), dans le cas de biens situés dans les zones tendues.
La mesure concerne les logements vides ou meublés, sur tout le territoire français, ainsi que les baux conclus, renouvelés à partir de cette date. Autrement dit, il sera désormais impossible d’augmenter le loyer entre deux locataires, au moment d’établir un nouveau bail, lors du renouvellement du contrat ou encore de procéder à la révision annuelle du loyer en cours de bail.
Les passoires thermiques ne pourront plus être louées dès 2023
Cette mesure n’est qu’une première étape du processus. Dès le 1er janvier 2023, les passoires thermiques, qui consomment plus de 450 kwh par m² et par an, ne pourront plus être mises en location. Environ 140.000 logements classés G sont concernés, selon le gouvernement. Bien évidemment, cette mesure ne concerne pas les baux en cours. « Cette règle s’applique quand il y a un changement de locataire et évidemment, personne ne sera mis à la porte, ce serait absurde ! L’objectif est bien d’interdire la relocation de biens très indécents que l’on peut qualifier de taudis, notamment ceux interdits à la location en janvier 2023. » a déclaré le ministre en charge du logement le 3 juillet dernier.
Les logements classés G interdits dès 2025
Selon un calendrier déjà défini par le gouvernement, le reste des logements classés G seront interdits à la location à partir du 1er janvier 2025. Puis ce sera au tour des logements classés F en 2028 et de ceux classés E en 2034. Soit au total, 5,2 millions de résidences principales (17% du parc de logements en France).
Les locations touristiques sont-elles concernées ?
A cette question, le Ministère chargé du logement a clairement répondu « non » dans une réponse publiée le 14 avril 2022 : « le niveau de performance minimal pour caractériser la décence d’un logement (…) ne s’applique effectivement que pour les logements constituant la résidence principale du locataire. Les meublés touristiques ne sont donc pas soumis à cette obligation. Ces logements sont loués de manière ponctuelle et ne mettent pas leurs locataires en situation de précarité énergétique. Le Gouvernement n’envisage donc pas de revoir les obligations de performance minimale fixées pour le parc locatif. »
Les conséquences pour les propriétaires bailleurs
Conséquence de la loi Climat, la « valeur verte » des logements aura un impact beaucoup plus fort sur le prix de vente et le loyer d’un bien. D’ailleurs les notaires constatent déjà que les passoires énergétiques se vendent moins rapidement et moins cher. De même, les banques prendront de plus en plus en compte la note énergétique pour accorder un crédit immobilier aux investisseurs. Par conséquent :
- pour les investisseurs, il sera nécessaire de prendre en compte la classe énergie du DPE dans l’évaluation du prix d’achat du logement et négocier le prix à la baisse pour les biens énergivores (F et G notamment). En effet, des travaux de rénovation s’imposeront rapidement pour louer, ce qui impactera la rentabilité locative. Il est recommandé de veiller à ce que le DPE soit établi après le 1er juillet 2021 (et même après le 1er novembre 2021 pour les bien construits avant 1975). Si le vendeur vous fournit un DPE établi antérieurement, nous vous conseillons de financer vous-même la réalisation d’un nouveau DPE. En effet, avec le mode de calcul du nouveau DPE, certains logements se trouvent mieux classés que précédemment… mais d’autres moins bien classés. Pour les logements F et G, la banque pourra conditionner l’octroi du prêt à l’engagement de réaliser des travaux d’économie d’énergie ; il faudra donc veiller à les faire évaluer par un professionnel.
- pour les actuels propriétaires bailleurs, il est conseillé de faire réaliser un DPE nouvelle formule pour connaître précisément le classement du logement et, le cas échéant, de se préparer aux futures échéances en faisant réaliser des travaux de rénovation énergétique. Pour les appartements, il conviendra, en concertation avec le syndic et le conseil syndical, d’aborder la question de la réalisation d’un audit énergétique puis de la réalisation de travaux.
Aujourd’hui, deux solutions s’offrent aux propriétaires concernés : rénover leur logement ou le vendre. A ce jour, il semble qu’ils aient plutôt opté pour le second choix. Seulement un peu plus de 6300 bailleurs ont sollicité l’aide de Ma Prime Rénov’ pour engager des travaux, selon le dernier bilan de l’Agence nationale de l’habitat qui pilote le dispositif. Parallèlement, les agences immobilières observent un afflux de passoires thermiques à la vente.
Des conseils et financements existent pour les propriétaires bailleurs
Les travaux de rénovation énergétiques peuvent être coûteux et la durée de retour sur investissement importante cependant des aides existent pour les propriétaires bailleurs comme les aides de l’Anah ou MaPrimeRénov’. Pour en savoir plus, consultez « France Rénov’ », le service public de la rénovation de l’habitat, le point d’entrée unique pour tous les projets de travaux. Les conseils délivrés par France Rénov’ sont neutres, gratuits et personnalisés. Le dispositif a pour objectif de sécuriser les démarches pour la rénovation énergétique, de faciliter la mobilisation des aides financières et d’orienter les ménages vers les professionnels compétents.
Plus d’infos :
- le site internet france-renov.gouv.fr ;
- un numéro de téléphone national unique (0.808.800.700) pour joindre les « conseillers France Rénov’ » ;
- un réseau de plus de 450 guichets uniques « Espaces Conseil France Rénov’ », répartis sur l’ensemble du territoire.
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